SERVET YILDIRIM – Konut sektörü neredeyse her iki yılda bir benzer trendleri yaşıyor… Önce para politikası gevşiyor, faizler düşüyor, krediler canlanıyor, konut talebi artıyor. Ardından ekonomi yönetimi değişiyor, para politikası sıkılaştırılıyor, faizler artıyor, krediler daralıyor, konut talebi zayıflıyor. Şu anda ise bu döngünün ikinci yarısındayız.Dolayısıyla bu aşamada bundan sonra neler olacağını öngörmek zor değil. Zor olan yeni parasal duruşun ne kadar sürdürülebileceğini öngörmek.
Konut fiyatları ve konut talebi ile finansman koşulları arasında güçlü bir ilişkinin varlığı herkesin malumu olduğu bir kural. Kredi faiz oranları düştüğünde konut piyasasında talep artar, faiz oranları yükseldiğinde ise talep düşer. Sektör de belirli aralıklarla aynı trendi yaşıyor. Para politikası gevşetiliyor, konut sektörüne doping oluyor. Ardından politika sıkılaşıyor. Doping geçiyor, sektör daralıyor.
REKORLAR KIRILMIŞTI
Mesela iki yıl önce başlatılan faiz indirim dalgası özellikle markalı konutlarda satılamayan konut stokunun kabardığı bir dönemde sektöre ilaç gibi gelmişti. Benzeri bir dalga 2020 ilk yarısında da yaşanmıştı. Genişletici para politikasının parçası olarak ağırlıklı kamu bankaları eliyle bir kredi furyası başlatılmıştı. Aynı şekilde konut kredi faizleri de hızla aşağı çekilirken yüksek miktarda konut kredileri verilmişti. Kamu bankaları aylık kredi faiz oranını yüzde 0.65’e kadar ve özel bankalar yüzde 0.80’lere çekince herkes önce krediye sonra konuta koşmuştu. Sonrasını biliyoruz: Piyasa coştu, rekorlar kırıldı.
Ardından Naci Ağbal döneminde Merkez Bankası para politikasını sıkılaştırılıp faizleri arttırmaya başlayınca işin büyüsü bozuldu. Konut sektörüne dair pozitif oranlar negatife döndü.
SIKILAŞTIRMA BAŞLAYINCA…
Kısa süre sonra Merkez Bankası’nda Ağbal gitti, yerine Şahap Kavcıoğlu geldi. Para politikası yine gevşetildi, faizler yine aşağı çekildi. Tabii konut talebi de kredi destekli olarak canlanmaya, fiyatlar artmaya başladı.
Geçen ay ise Kavcıoğlu gitti, Gaye Erkan göreve geldi. Parasal sıkılaşma yeniden başladı. Yeni başkanın atanmasının ardından Merkez Bankası yaptığı ilk toplantıdan sonra yol haritasını da belli etti. Haziran ayındaki Para Politikası Kurulu açıklamasında “Enflasyon görünümünde belirgin iyileşme sağlanana kadar parasal sıkılaştırma gerektiği zamanda ve gerektiği ölçüde kademeli olarak güçlendirilecektir. Enflasyon ve enflasyon eğilimine ilişkin göstergeler yakından takip edilecek ve TCMB, fiyat istikrarı temel amacı doğrultusunda elindeki tüm araçları kararlılıkla kullanmaya devam edecektir” dedi. Mesaj çok net: Merkez Bankası’nın elindeki en etkili araç ise politika faizi.
Dolayısıyla haziran ayında gevşek para politikası sıkılaştırılmaya başlandı. Ekonomideki düşük faizler ise artmaya başladı. Ekonomi şu anda bir faiz artırım sürecinde olduğu için konut piyasasında da talebin zayıflamaya başladığı bir dönemdeyiz. Nitekim haziran verileri de bu durumu teyit ediyor. Haziranda konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 44.4 azaldı. İpotekli konut satışları ise yüzde 66.8 geriledi.
SON DEĞİŞİKLİĞİN KONUTA ETKİSİ NASIL?
Para politikasındaki son değişikliğin konuta etkisini öngörmek zor değil. Zor olan para politikasındaki bu sıkılaşma sürecinin ne zaman sona ereceği ve yeni gevşeme dalgasının ne zaman başlayacağını öngörebilmektir. Dolayısıyla konut yapıp satanlar için bir bekle-gör dönemi başladı, çünkü konut alma planı yapanlar ‘bekle-gör’e geçecekler. Yabancı talebinin toplamdaki payı ise oyunun rengini değiştirecek boyutta değil. Kaldı ki; o tarafta da talep eskisi kadar canlı görünmüyor.
Şimdiki durumun öncekilerden tek farkı ise enflasyon oranının önceki dönemlere göre çok daha yüksek olması. Faizdeki artışa bağlı olarak talep daralıyor ama konut fiyatları hızla aşağı gelemiyor, çünkü inşaat yapma maliyetleri çok arttı. Çimento ve demir gibi kalemlerin fiyatları katladı.
Konut deyip geçmemek lazım. Geniş kesimlere istihdam yaratmanın yanı sıra diğer sektörlerle de güçlü ilişkisi var. Buradaki her hareket konut ile birlikte inşaat malzemeleri, dayanıklı tüketim malları, mobilya ve tekstil gibi diğer birçok sektörü de doğrudan ya da dolaylı olarak etkiliyor. Dolayısıyla sadece konut sektörü için değil onlar için de bir anlamda bekleme dönemi başladı.
Bekle-gör döneminin sona ermesi için konut almak isteyen ama bekleyenlerin harekete geçmesi, bekledikleri alım fırsatının geldiğine inanmaları lazım.