İnşaat işi çok karmaşık ve uğraştırıcı bir iş. İnşaat demek sadece temeli kazıp beton döküp, tuğlaları üstüste koymak değil. Konut inşaatlarında 40’a yakın sektörden katkı sağlanır. Bunların hepsinin koordinasyonu ayrı bir uzmanlık gerektirir.
Durum böyle olunca, inşaatlar genellikle planlanan zamanda bitmez. Uzayıp durur. Tabii, burada 20 yıl bitmeyen kooperatif inşaatlarını ayrı bir kenara koyuyoruz. Kooperatif inşaatlarının bitmemesinin müteahhitten kaynaklanmadığı, kooperatifin doğrudan kendisinden kaynaklandığını, kooperatifçilikle ilgisi olan herkes bilir.
Selin Hanım yıllar önce, o zamanlar yerleşim alanı dışında olan bir tarlayı yatırım amaçlı satın almış. Sabretmiş, beklemiş, tarlasının bulunduğu yerden imar geçiş, tarlası arsaya dönüşmüş. İmar sonrası kendisine net 410 m2 arsa kalmış.
Selin Hanım’ın kapısını müteahhitler çalmaya başlamış. Uzun uzun görüşmeler ve araştırmaları sonucu müteahhit Muttalip Bey ile anlaşmaya karar vermiş.
Muttalip Bey, Selin Hanım’a arsasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi teklif etmiş. Teklifine göre Selin Hanım binanın 5. katında 2 adet brüt 175 m2 daire sahibi olacaktır. Otururlar, avukatlarının hazırladığı kat karşılığı inşaat sözleşmesini 21.09.2004 tarihinde birlikte gidip notere resmi düzenleme şeklinde hazırlatıp imzalarlar. Sonrasında da tapuda gerekli tescilleri yaptırırlar. Sözleşmede, sözleşmeye uymayan tarafın diğer tarafın zararlarını ödeyeceği de yazılmıştır.
Mahkemelik oldular
Selin Hanım kirada oturduğundan, Müteahhit Muttalip Bey’in inşaata en geç 1 yıl içinde başlayacağı ve inşaata başladıktan sonra da en geç 2 yıl içinde inşaatı tamamlayıp daireleri teslim edeceğine ilişkin taahhütleri ikna edici olmuştur.
Selin Hanım ile Muttalip bey sonradan 28.11.2006 tarihinde kendi aralarında adi şekilde bir sözleşme düzenleyerek, verilecek daire sayısının 3’e çıkarırlar. Bu sözleşmeye ayrıca 15.01.2008 tarihinden itibaren tapuların teslim tarihine kadar Selin Hanım’a kira ödeneceğini yazarlar.
Daha sonra taraflar arasında dairelerin teslimi konusunda uyuşmazlık çıkınca arsa sahibi Selin Hanım, Müteahhit Muttalip Bey’e karşı dava açar ve hem ödenmeyen kiraların ödenmesini hem de tapusu teslim edilmeyen üçüncü dairenin teslimini talep eder. Sonuçta mahkeme bir karar veriri ve bu karar istinaf ve temyiz edilir.
Yargıtay kararı ne?
Yargıtay uyuşmazlığa son noktayı koyar; buna göre, noterde resmi düzenleme şeklinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçerlidir, ancak sonradan adi şekilde yapılan ve Selin Hanım’a üçüncü bir dairenin verileceğini düzenleyen sözleşme, noterde resmi şekilde yapılmadığından geçersizdir.
Bu da şu demektir değerli okuyucularım; eğer noterde resmi şekilde bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmışsanız, sonradan aynı içerik ve konuda yapacağınız ek sözleşmeleri de resmi şekilde yapmanız, adi yazılı şekilde yapmamanız gerekir. Çünkü geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan edimler itibariyle, tarafların durumlarını ağırlaştırıcı ve yeni borçlar yükleyici nitelikte sonradan yapılacak sözleşmelerin de aynı şekilde yapılması zorunludur, aksi takdirde geçersizdirler. İşte bu nedenle Selin Hanım’ın üçüncü daireyi isteme hakkı yoktur. Bu sözleşme geçersiz olunca dairelerin geç tesliminden dolayı Muttalip Bey’in kira ödeme borcu da olmaz.
Ancak, Yargıtay hakkaniyet ve menfaatler dengesi gereği bir çözüm bulur; resmi kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde geç teslim halinde kira ödeneceği yazılı olmasa bile, arsa sahiplerinin en az aylık rayiç kira seviyesinde gecikme tazminatını istemeleri mümkündür.
Artık müteahhitlerin de kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yazılı olmasa bile, dairelerin ve geç tesliminden dolayı kendilerine yüklenemeyecek objektif imkânsızlıklar olmadığı sürece, arsa sahiplerine rayiç kira bedeli üzerinden gecikme tazminatı ödemek durumunda kalacaklarını bilerek hareket etmelerinde fayda vardır. Onlar inşaatı taşeronlarının kusuru yüzünden geç teslime derlerse, ödeyecekleri tazminatı taşeronlarına rücu edebilirler.